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第5部分（第1页）

制造、纺织等十大产业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对中小企业融资难出台相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：扩大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补贴等。

这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，把利息降至5年前的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印刷钞票。关于货币政策，我们将在后面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。书包　网　。　想看书来

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（15）

房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国性的。而地方政府素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利益点。2007年“927”房贷新政后，中国各大城市房地产市场陷入长期的观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利益影响很大，因此，在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行动。救市政策越出越多，条款越来越细。

2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分、1％、三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的享受政府财政补贴；购买90～144平方米商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的享受政府财政补贴。

此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。

9月27日，在国庆假日“售房黄金期”前夕，南京市政府发布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京市承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。另外，进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总额1％的补贴；凡购买90～144平方米以下商品住房的，给予房款总额的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。

8月１日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区（大同街道、祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70～80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交％的契税。

随后，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，杭州市政府发布的《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，后来已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（16）

可以说，地方政府发起的这场救市活动，是中国房地产的一场声势浩大的“逼宫”，中央政府的房地产政策一下被冲垮，并且，冲破了银行的风险控制底线，冲破了近年来制定的市场法则。“9070”户型新政、“927”房贷新政，限外令，土地新政等几乎所有的产业政策一夜之间都不复存在，只要能卖出房子，只要房价能够上涨，就是硬道理。最后的结果是中央政府表态“救市”。

这样出台的全国性的“救市”措施，注定要导致2009年房价的上涨。因为违背了经济规律，这样的房价上涨注定是短暂的。但是，中央政府和地方政府的博弈，并没有就此打住，也不可能就此打住。

2009年2月21日，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在中科院研究生院举办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上，宣布备受关注的国家第十大产业振兴规划确定为房地产。消息一出，即刻引起轩然大波。一大批经济界人士，纷纷出面表态，如果把房地产列为十大振兴产业，中国经济就有可能面临崩溃；现在的房价还在上涨，如果还去振兴，就会引起房价暴涨，放大泡沫。

谁也没想到，社会反响是如此强烈。2月24日，结果出来，国务院常务会议决定，将能源列入第十大振兴产业，房地产落选。即使房地产落选十大振兴产业，也没能阻止房价的上涨，因为所有的产业政策基本失去意义，各大城市几乎无一例外地动用可以动用的政府公权，拼死维护高房价，是不是十大振兴产业实际上已经不重要了。然而，这对楼市的中长期影响却一直会存在。

泡沫严重，中国房价水到底有多深

无论如何，透过2010年上半年的中国楼市，我们已经看见刚刚被遏制的楼市泡沫被重新放大，在没有产业政策制约和冲破了银行风险控制底线的情况下，在实体经济萎靡不振、社会失业率不断增加的情况下，在城市居民收入毫无增长的情况下，房价一炮冲天，震惊世界。中国经济总量超过日本，美国财长说中国经济是全球经济最先复苏的国家，还有“2050年中国将成为全球最大的经济体”、“2030年中国GDP将超过美国”的说法，摩根大通说，中国房价今年增长10％，明年还要增长10％，等等，不一而足。果真如此吗？信心比黄金贵重，吹牛总不可能比黄金贵重吧，如果用吹牛也能忽悠经济增长，那我们还要经济学家干什么？

数据上的矛盾，不是市场反映的结果，而是掺和了一些人为因素。实际上，央行新增贷款传导到工业生产上没有那么快，通常需要半年甚至更长时间，所以，工业和信息化部的数据更具合理性，而国家统计局的数据值得质疑。市场更值得关注的，可能还不是数据问题，而是资产价格上升的问题，因为这个问题将从侧面印证，央行新增贷款并没有多少用于工业生产，而是流向了股市和楼市。

在供求关系格局没有大的变化的时候，在购房人的可支付能力毫无增强的情况下，房价上涨的唯一因素就是货币量突然增大。这种用货币供给主导的市场，不能确认不动产估值走出下降通道，而只能增加未来楼市的不确定性，增加房价大跌的风险。

一边是工业生产持续低迷，一边是资产价格开始上扬，这不是经济进入调整的良好形态，更不是经济有望复苏的迹象，恰恰说明经济开始进一步恶化，并且诱发人们对大规模投资效能的担忧，对所谓的经济组织能力的质疑。尽管无法证实，但是，市场层面已经说明问题，大量资金通过非正常渠道，进入股市、楼市，除了助长新的泡沫外，对处在衰退时期的中国经济起不到刺激的作用。　电子书　分享网站

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（17）

实体经济不能有效地复苏，社会财富就不是真正增长，对资产价格来讲，股票也好，房价也罢，其实也是空涨。股票大跌，股民已经有了足够的心理承受能力，不会发生大的问题；而房价如果开始新一轮大跌，不只是中国社会没有这种承受力，中国经济的10年增长也会功亏一篑。

根据趋势判断，中国利用2007年股市、楼市泡沫的破灭，成功地“剿灭”了一批刚刚兴起的中产阶层。这一轮资产泡沫危及的可能是大量普通民众，看上去现在资产价格在上涨，但脱离实体经济复苏的资产价格上涨，注定是虚假的上涨，并且正在诱发越来越多的投机者，甚至没有支付能力的人涌进楼市，其后果将比美国的次级贷款还要严重。

不仅如此，因为滥发货币，失去了对货币发行的基本规律的把握，将导致全国区域性和结构性通货膨胀的爆发。而这一轮通胀的爆发，将会此起彼伏，今天粮食涨价，可能明天油价上调；今天深圳涨价，明天北京可能涨势更猛，老百姓的生活费将在这一轮的区域性和结构性通胀中被彻底“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。

房子是为了住的，不是为了给钱财避险的。但奇怪的是，现在不仅仅是贪官和奸商在避险，中小企业老板在避险，中产阶层在避险，炒楼客在避险，连普通城市居民的一点儿钱也被忽悠出来避险了。老百姓的钱，来得光明正大，是自己的勤劳和汗水换来的，有什么必要也去避险呢？

熟悉真相的人都知道，所谓避险，是指未来要发生严重通货膨胀，大家的钱会缩水，只有买房子钱才可以保值，并且，严重通货膨胀马上就要来了，要买房子赶紧去买，再不买就没有房子了。正是这种惊天谎言，促成了市场的这种心态，引发了市场的恐慌情绪。原本我们应该告诉老百姓，要正确应对即将来临的经济衰退，而且，只有多持有现金才能应付危机，才能进行正常的消费，只有多消费才能挽救实体经济，只有实体经济振兴了才有丰富的就业机会，结果，却变成了一窝蜂去买房子，而且，按揭比例几乎100％，也就是说买房人几乎都使用按揭贷款，指望着房子的升值好大赚一把。

这就很可怕了。一方面是老百姓本来就消费不足，可支付能力比较低下；另一方面却把一点儿存款都变成了房子，还要承担几十年的债务。这一轮的买房人想在较短的时间内转手出售，几乎没有赢利的可能，甚至根本就卖不出去。中国房价的泡沫已经很大，不具备任何投资价值；有的人打算如果不能转手出售，就用于出租，但现在租赁收益率只有房贷利率的一半，月月亏损的局面谁能撑得住？加上中国住宅只有70年的使用权，期末价值为零，长期投资没有价值。

2010年6月份的CPI、PPI（生产者物价指数）数据已经出台，看不见通胀的迹象，此前，发电量的数据已经出台，降幅仍然在扩大，经济即将转入通缩的迹象明显。有机构预测，2010年下半年，中国房价有20％的下降空间，在很多城市应该远远不止，有的城市的下降幅度将会超过30％，这种避险性买房不是往火坑里跳吗？

即使在2011年后会发生短期通胀，那也只会是短时期的。而且，这种短时期的通胀相对房价泡沫来讲，是微不足道的，然而，相对城市居民生活成本的提高来讲，却是不容忽视的，也是宏观经济经受不住的。最近，拜读了谢国忠的一篇文章，里面谈到日本现在的房价回到了30年前，美国的房价在本轮经济见底后也基本上回到了20年前，中国的房价回到5年前是不奇怪的。书包　网　。　想看书来

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（18）

所以，有两套住宅的普通城市居民，现在应该当机立断卖掉一套，转作其他投资，而不是用存款去背债的方式避险，因为这样避不了险，再说现阶段买房避险是贪官和奸商的事，老百姓无险可避，也根本不需要。所以，CPI告诉你的，是关于所有大宗产品的资产价格正在走低的市场现实。尊重市场，不要被所谓的通胀预期所忽悠，是我们普通城市居民财富不被掠夺的法宝。

避险？通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后到房价大跌的时候，很多人会欲哭无泪。

绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价的影响有多大。他们心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最稳妥的保值方式。

这个想法大体是没有错的。但是，有两个基本前提：一个前提是现行房价泡沫的严重程度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，那就要考虑通胀的消化能力；二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一个时间成本的问题。

我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。很多人都知道中国房价泡沫严重，但不知道严重到什么程度，可以消化什么样的通货膨胀。相对经济发展水平和城市居民购买力而言，中国房价泡沫平均有40％以上，有的城市达到60％，后者消化5％以上的严重通货膨胀需要12年。事实上，中国经济不可能发生连续12年以上的5％的通货膨胀，从中国社会两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨胀6个月，银根就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责任，那将会导致民不聊生，社会动荡。所以，现在房价泡沫不是通货膨胀能消化的，房价大跌的趋势没有改变。

第二个基本前提是未来10年中国经济将完成从调整到复苏的转变，开始进入新一轮繁荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，只有设法扩大消费，才能激活实体经济。没有实体经济的振兴，没有消费市场的扩大，中国经济无法进入繁荣周期。而拉动国内消费市场的最大动力，是城市居民购买力的提高和社会财富的增长。要实现城市居民购买力的提高和社会财富的增长，中国经济将在这3年开始实现痛苦的转型，出口创汇型和投资拉动型经济已经不能成为新的增长模式，国内消费增长开始异军突起，而要实现国内消费的增长只有让居民的被动投资改为主动消费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本的转型，房价上涨的速度没有任何理由会高于GDP的增长速度，如果加上通货膨胀的因素，住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。

很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，中国的国情是这些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一个天大的窟窿，也是我们目前所看见的，贷款新增了5万多亿，而实体经济依然奄奄一息的主要原因，全社会用电量依然在减少，工业生产仍然处在低谷，PPI继续按照6％的幅度负增长。从市场层面来讲，该涨价的已经涨了，比如说汽油，但是，通货膨胀的影子都没有。为什么？因为政府投资效能的低下，新增贷款传导到物价上需要很长时间，等传导到物价上时，可能整个涨价的环境因素都变了。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（19）

那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢？我认为，最少需要3年。现在局部城市房?

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